350vip浦京集团-(中国)官方网站

房地产税的三条“灵魂拷问”,难住你了吗?

日期:2021-11-08 10:02:19 | 人气:

房地产税的三条“灵魂拷问”

昨天,在微信群看到一个图片,列举了与房地产税相关的三个问题,既然社科院的专家都被难住了,绝对称得上“灵魂拷问”。

“今天的研讨会上,有个社科院的学者大谈房地产税,有人提出问题:

第一,到底是“房产税”还是“房地产税”?如果是“房地产税”,则没有道理,因为土地不是我的,是国有的,你没有道理向我征税;如果是“房产税”,那么,我只是租用国有土地70年,在上面建房子,征税就必须去掉土地的价格;

第二,征税是以房产购买时的价格还是以现在的市场价作为标准?如果以市场价为标准,那么谁来评估呢?评估费谁承担?如何保障评估价公平?

第三,房产属于固定资产,而固定资产就必须折旧,房产的使用年限为70年,是不是要按照逐年折旧来进行征税呢?他支吾半天也没有说出个所以然。”

百度了一下,这个问题在2018年6月首次在微博出现,随后多次在不同平台反复出现,但评论区鲜有认真讨论。

房地产税背后的逻辑

我昨天看到这三个问题的微信群,几乎云集了中国顶尖的财经专家,但也没有人直接回答。本人并非房地产税专家,不揣浅陋,尝试回答一下。

其实第一个问题和第三个问题可以合并。房产,在土地上的建筑物部分,与汽车等固定资产一样,只要使用就会面临消耗与折旧。但现实中,房产之所以不断增值,主要来自于与房产相连土地的增值。

因此,针对房产拥有权的税,准确地说,应该叫“房地产税”。汽车等其他资产持有人,则无需为拥有权赋税。

对房地产税持否定意见的人,经常会指出在购房时已经支付了“土地使用费”或“土地出让金”,但这个并不包含未来土地增值的部分。

类似的,汽车购买者同样要支付与“使用权”相关的费用,因为利用了国家或地区修建的道路及配套基础设施公共品,但无需为“拥有权”而付费。

土地的增值不仅来自于其稀缺的属性,更与国家地区经济发展建设密切相关。例如地铁开通后周边房价会上涨。

通常来说,房产价值的增加与持有期间土地的增值紧密相关,但与持有人个人的努力相关性不大。拥有良好地段房产的人,可以什么也不做,躺着也挣钱。

有人说,只要愿意买的人多,房产价值也会增加。但归根到底,大家愿意买,自然是看好房产所在地区的经济发展前景。

对于这类来自个人努力之外,与国家经济建设相关的资产征税,取之于民用之于民,从税收的“公平与效率”原理上来说,是讲得通的。

与之类似的就是其他国家普遍征收的“资本利得税”,买入好的股票,同样可以躺着挣钱,但在卖出获益时,就需支付利得税。当然,如果亏损,也可以用于抵扣其他获利的部分。

当然有人会说,我在卖出房产时,有时也需要支付增值税,如果还要缴纳房地产税,岂不是要为同样的增值支付两次税,这明显不合理。

但是,别忘了,增值税通常只限于持有期短的交易,国内通常持有期超过2年就无需支付增值税。香港则要求持有期超过3年。增值税的本意是防止短线投机炒作,与房地产税的征收本意有明显区别。

类似的,资本利得税同样会针对持有期的不同而设置不同的税率,例如美国对股票持有期一年内的税率,要比持有期超过一年的税率高出一倍。

资本利得税同样会对特定群体实行免征,考虑到中国的特殊国情,相信在10个城市的房地产税试点期间,同样会对满足条件的群体实行免征。实际上,10年前在重庆和上海的房产税的实施条件,就十分宽松。

房地产税有助缩小贫富差距

过去,中国资本相对劳动稀缺,因此没有像其他国家那样普遍征收资本利得税,相反,劳动承担了较高的税负,这种局面有待改变。

研究显示,中国家庭的贫富差距70%可以归因于拥有房产的差距。通过税收来缩小收入与财富差距是全球普遍的做法。

任何税收都会产生一定程度的扭曲,但从“公平和效率”原则出发,针对存量的房地产进行征税,是扭曲程度最小,效率最高的做法。

必须指出,过去对资本采取低税和减税的做法,是基于一种理论假设,即资本具有很高的流动性,而劳动不具有流动性。向资本征税很难,向劳动征税很容易。

但其实这种理论假设经不起严格推敲。全球企业所得最低税率就是为了解决资本流动性而提出的新税。而房地产恰恰是一种“不动”的资本,在征税上的难度一点也不高。

这里简单回答第二个问题,关于房屋的估值,技术上并不复杂。我们要避免行政的干预,但要相信市场的公平、公正和公开。在香港,各家贷款银行对几乎现存的每套房屋都有估值,免费公开可查。没错,你可以查询你家上下左右,以及其他每个房屋的实际成交价和银行估值(少数房屋需要测量师上门估值)。

在巨大的市场与激烈竞争环境下,银行不仅愿意为先进的估值技术付费,而且彼此之间的估值差距不大。

实际上,香港政府也为每个房屋进行估值,每个季度估算房屋的租值(出租可获得的租金),以此为基础计算差饷(警察维持治安或政府管理的费用,针对房屋使用者征收)或地租(土地使用费,针对房屋的拥有者征收)。

每年,香港媒体都会根据政府计算后可查询的房屋租值,为各大富豪拥有的房产价值进行排名,个人隐私权都要为之让位。

此外,政府直接针对房屋拥有者出租获得的收入征收物业税。房屋买卖印花税更是政府调控房屋市场活跃度的重要工具。

不要被“诡辩”误导

特别要强调的是,房地产税的征收,与土地的属性是公有还是私有并无直接关联。过去,房地产界的KOL围绕土地公有私有大做文章,其实只是一种貌似高明的“诡辩”。

如果把中国与西方国家的差异都与土地的性质进行挂钩,那么就会得出结论,中国不仅房地产税不能征收,其他与西方国家类似的制度也都不该实施,因为前者土地公有,后者土地私有。

就在前几天,北大的周其仁老师提到,政府闻税则喜,各路专家提供源源不断的增税根据。

我的理解是,周老师希望政府能够精简规模,而无需开征更多新税。前者我举双手双脚赞成,但对后者,我的态度是应该以好的新税种去取代有损“公平与效率”的旧税种,力争老百姓的整体税负下降或者不变。

我绝对无意为房地产税的征税提供根据,但认为绝对有必要厘清目前社会上各种站不住脚的“诡辩”。

当然,考虑到个人学力不逮,很有可能论述不周不准。涉及到税收的专有名词纷繁复杂,经济学家也很容易犯错,很多问题需要法学家来诠释与指点。

房地产税对房价的影响

在目前经济明显下行的情况下,征收房地产税的时机的确值得商榷。我和许多人一样,认为根据中国的现实情况,征收“房屋空置税”要比“房地产税”更有利于公平与效率。

关于房地产税,几乎人人都关心的一个问题是其从无到有之后对房价的影响。从没有影响到有很大负面影响的观点都不少见,但严格的论证却极为少见。国外文献也很难找到有影响的研究,我的猜测是房地产税引起房价大跌的例子极少,无法吸引学者们的关注。

清华大学的白重恩,李奇和欧阳敏曾研究过房产税对重庆和上海的影响,利用没有引入房产税城市和省份的房价信息,通过计量方法,发现引入房产税使得上海的平均房价相对于理论估计值降低了11-15%,但是使得重庆平均房价上涨了10-12%。这主要因为两地的税制设计不同,例如重庆的税制可能使得原本要购买豪宅的人,转向了普通住宅市场。

最后,想起一件往事。国内两位德高望重的老经济学家,对于前面提到的为国家或地区建设带来的土地和房屋增值,到底应不应该缴税的问题,就持有截然不同的意见。

他们都会引用北美经济学界对此问题的争论,例如有复杂的理论模型论证不应该为此缴税,但同样有复杂的理论模型,稍微改变或者引入一个合理的假设,结论就完全相反。

我不认为两位经济学家真的理解或者在意模型的假设和推导过程。他们可能有基于自己认知,不涉及任何利益的判断。

但是,对于大部分人来说,对待房地产税的态度截然不同,恐怕还是因为触动利益要比触动灵魂更难。

(作者是银科控股集团首席经济学家,本文仅代表个人观点,与所在机构无关,与本网站无关)